房产投资无论在中国还是美国都是备受中产喜爱的一项投资手段，和在中国持有房产坐等升值不同的是，在美国买投资房基本上都要靠出租来获取收益——房租收入减掉各项开支（维护成本、房产税、贷款利息等）后如果有年化6%以上的收益率，就是一项不错的投资了。
这几年帮很多客户买到了各式各样的投资房，也有一些客户朋友因为搬去suburb或者换了大房子找我出租他们之前买的condo，另外自己家也有一个condo在出租。久而久之，我发现大部分房东的想法和感受其实都很类似——找到一个省心的租客实在是太重要了，只要租客省心，房租少收点少涨点都愿意。
那什么是省心的租客？
- 按时付房租
- 低维护（low maintenance），换句话说，不会遇到每件小事都找房东
- 不给房子造成大的损伤
- 不引起邻居的抱怨
满足这几条基本底线后，如果租客把房子维护的很好，遇到大的问题（主要电器坏了）能够本着互相理解的态度和房东共同解决，那就是一个相当省心的租客了。
很多人可能会问，谁都想要一个省心的租客，那么怎么在签lease之前就对租客进行判断（Tenant Screening）呢？
第一步：设立你的标准
一般来说，一个理想的租客需要达到下面的标准，大家可以根据自己的投资房所在区域酌情提高或降低标准。例如有些blue-collar town可能大部分居民的credit score都不怎么样，如果硬性要求credit score一定要达到740甚至更高，可能就不太现实。
- 没有犯罪记录
- 没有被房东驱逐过的记录
- 相对稳定的工作，税前收入是房租的三倍以上
- 良好的信用分
第二步：Pre-screen
在网上为自己的投资房打招租广告时，要写清楚房子的真实信息，以及对租客的要求。如果房子的信息、对租客的要求写的太简略，可能会吸引来一些并不符合要求的申请，浪费双方的时间。
同时又要注意不能违反各项联邦或新泽西州的反歧视法律。举个例子，如果你不想要吸烟的租客，那么可以在广告里面写上“No Smoking”，但是不能写“No Smoker”，因为后者涉嫌歧视（你可以要求租客不能在房子里面吸烟，但是不能拒绝所有抽烟的这一整类人来租你的房子）。其他例如No Pets或Small Dogs Only或Credit Report Required都可以写上，以保证收到的application都来自相对合适的租客。
当有意向的租客来询问时，每一次交流都是一个pre-screen的机会，从打电话，约看房，看房过程，看房后的沟通都可以留心观察租客的性格、沟通能力、是否吹毛求疵、是否爱干净等等。
第三步：审核application
网上有很多application的模板可以下载，总的来说，通过了pre-screen的申请人需要提交正式的application，并提供至少下面这些信息：
- 个人信息——姓名、住址、电话、ID copy
- 工作信息——雇主、职位、收入
- 背景信息——信用记录、犯罪记录、驱逐记录
第四步：做出决定
审核申请人的application之后，房东需要做出是否接受申请的决定，如果申请中有一些yellow flag，也可以要求申请人进一步提供材料。举个例子，申请人各项条件都不错，但是收入不足以达到房租的三倍，或者工作收入不稳定（i.e. contractor），那么可以考虑要求申请人提供银行存款证明，如果存款数额可观，那么租客因为经济能力无法支付房租的风险就大大降低了。
决定接受申请后，可以从网上下载lease template，发给租客签字。这里需要知道新泽西州的一些租房法律法规，例如security deposit不能超过月租的1.5倍，如果房租是每个月第一天due而租客是政府员工，那么必须给5天的缓冲期，从6号开始才能charge late fee。
另外值得注意的是，拒绝其他租客申请的时候，一定要讲究方式方法，一般不鼓励过于直白地用租客的某条记录拒绝，以免为自己惹来麻烦，毕竟在美国anyone can be sued for anything。
网上有个tenant screening decisioning的例子，贴在这里供大家参考。
第五步：安排租客move-in
到了这一步，房子几乎已经成功租出去了！房东和租客会碰面一次或几次，接收支票，交接钥匙，安排租客做一个最终的walk through，确保双方对房子的现状有一个共同、清晰的认识。在开始的时候打好了基础，就不至于在将来租客move out的时候产生不必要的纠纷。常见的方式是，双方会填一个Move in/out checklist。
如果不想自己操心，那么可以交给专业的realtor
我们的rental listing服务非常全面，包含且不限于：
- 为你的房子拍专业的照片
- 提供租金定价建议
- 撰写广告并通过我们公司的系统自动推送到数十家网站和APP，包括zillow, trulia等
- 把你的房子输入新泽西州realtor房源数据库，最大化market reach
- pre-screen所有有意向的租客
- 安排看房
- 对于通过了pre-screen的租客，我们会提供公司统一的application form，并通过专业的screening从第三方获取真实的criminal background，credit report以及eviction record
- 最后，使用公司统一的lease template，安排双方签字，收取租客的支票，并交接钥匙
因为要提供大量信息，这些screening的过程有时候会让租客感到不适。如果是房东自己去交涉的话，租客往往会讨价还价（我在XXX公司工作，背景肯定是没问题的，background check能不能不做了），有时还会僵持不下，给双方关系一个不甚理想的起点。一般情况下，当租客面对realtor的时候就不会有这些问题，因为他们知道我们是专业的，整个screening的过程由我们来操作，而最终签了lease之后，房东和租客的关系有了一个好的开端，往往会比较融洽。
Rental listing服务的全部费用为one-month rent，可以房东出也可以租客出。
