买房的时候贷款利率有多重要？
假设你贷款30万，利率5%，第一年需要支付的利息大约是1.5万。同样是1.5万的利息，如果利率是4.9%，你可以贷款30.6万。很多买家在买房的时候和卖家为了几千美元讨价还价，不亦乐乎，殊不知锁定一个好的贷款利率，只要相差0.1%，就比多砍了几千美元更划算。
那么怎么锁定好的利率呢？
首先，要关注整体的利率走势和相关的财经新闻（例如联储加息）。
第二，找一个靠谱的mortgage broker，这个可以通过朋友推荐等方式联系到，好的broker会在利率有大的变动趋势的时候通知你，在你下买房offer的时候为你锁定最佳利率。一个不靠谱的broker相反会给你带来意想不大的重大损失。
第三，努力提高自己的硬指标，因为利率会因人而异。
获取好的利率和逛商店很类似。决定利率的因素不仅仅是你的信用评分。事实上，贷款银行检查多项因素，不仅决定你是否有资格获得抵押贷款，而且决定了你所支付的利率。
这些影响因素很多。抵押贷款利率可以因下面的因素而异，具体差别可能有几个百分点之多。
如果你希望得到最好的抵押贷款利率的话，首先需要确保你各方面指标都不错。下面是一些抵押贷款机构评估的关键标准，以及一些提示，你可以用它来作为提升指标的参考。
信用评分
抵押贷款是基于分级定价（tiered pricing），这意味着利率是根据不同的标准进行调整。其中所使用的主要标准是你的FICO信用评分。你的信用评分将有助于确定你是否有资格获得贷款，利率高低。在不考虑其他因素的情况下，这是一个反比关系，你的信用评分越高，抵押贷款利率越低。
据FICO.com网站说明，最好的抵押贷款利率提供给拥有760以上的信用评分的申请人。当你的评分持续走低，你的利率就持续上升。除了一些例外情况，有资格获得抵押贷款的最低信用分需要是620分。假设620分可以获得5.022％，而那些得分为760或更高的申请人将享受约3.433％的较低利率。
理论上，即使申请人的信用分低至500，仍然有机会获得贷款。这将需要一个至少10％的最低首付。如果你不想支付较高的首付，你需要最低580的信用分。
如果不符合最低信用评分要求，或者如果你想提高你获得最优惠的价格的机会，你需要开始注意你的信用分数，并作出改善的地方必要。这可以包括偿还或偿还贷款，支付逾期催收账款，和清理你发现您的信用报告的任何错误。
American Express, Citi等银行都会给客户提供某家信用局的免费信用报告，大家可以充分利用。申请信用卡、车贷等等往往会导致一个“hard pull”，在一定时间（通常为2年）内导致信用分小幅降低，所以在申请买房贷款之前2年内最好不要开新的信用卡。
就业和收入稳定
抵押贷款机构更喜欢至少在过去的两年有稳定的工作的申请人。长期失业或者收入持续下降将会带来一些不利因素。理想情况下，至少在过去的两年中你一直在做同样的工作，或者通过跳槽拿到了更高的薪水。
贷款银行对于自营收入的审核往往特别严格。据Bankrate称，他们会要求申请人提供过去两年的所得税申报的营业收入。而且他们一般会要求申请人执行IRS Form 4506，这将使他们能够从IRS获取申请人报税记录，以验证申请人提供的记录和发送到国税局的版本内容一致。
债务收入比（Debt to Income Ratio）
债务收入比，也被称为DTI，有两种形式。Backend ratio是每月各项最低偿还债务总和，加上未来新的住房支付，除以申请人每月稳定的收入。Frontend ratio仅仅关注你的住房费用，不包括所有其他债务。从历史上看，银行希望看到不超过28％的前端比和不超过36％的后端比。具体数值根据抵押贷款和其他因素的类型而异，对于有些特定的贷款类型，这些比例可以更高。
例如，FHA贷款允许后端比高达43%。如果申请人符合一些特定标准，可能有进一步的灵活性。例如，如果申请人在某项指标特别强，抵押贷款机构可能会对于DTI做更多的让步。总的来说，较低的DTI会带来较低的利率。
首付
一般来说，申请人需要承担房价20%的首付，以获得最佳的抵押贷款利率。由于抵押贷款利率是根据风险因素调整的，只有5％上下的首付的贷款风险被认为远超过一个20％首付的贷款，因此也会导致较高的利率。
这并不是申请人一定要攒够20%首付的唯一原因。当首付是购买价格的不到20％时，你可能不得不支付私人抵押贷款保险（Private Mortgage Insurance，缩写为PMI）。
以5％的首付的传统贷款（conventional loan）为例，抵押贷款保险将有效增加0.62％的利率（假设信用评分在720和759之间）。如果抵押贷款$ 20万，这将转化为的$ 1,240的年保费，增加一个额外的$ 103.33到每月支出中。
现金储备
在房贷申请中，现金储备的衡量方法是，这些先进足以支付几个月的房贷和其他各项支付（例如房产税，物业费等）。储备包括checking或者saving账户中的钱，货币市场基金，或存款证明。但是，它通常不包括退休计划（IRA，401K），因为这些钱不能随便动用，而且动用的话需要缴纳罚金。
按当前的标准，现金储备标准一般要求为2个月，换句话说，申请人在完成整个购房手续后（支付了房屋检查费用，律师费，预付房产税等），需要有足够的现金以支付未来2个月的按揭付款（本金，利息，税收和保险）。在高风险抵押贷款，现金储备的要求可能会更高。
寻找最佳的抵押贷款利率
一旦你自身各项指标已经准备得差不多，并且近期准备买房，就可以开始货比三家了。幸运的是，这是相对容易的一步。市面上有大量的工具可以自己做功课，了解当前的利率和近期的走势。
常用的网站有bankrate.com，zillow.com，或者去你常用的银行或者credit union询问，当然，也可以采纳我们的建议，找一个靠谱的mortgage broker来帮你搞定。
申请贷款是一个复杂的过程，如果你明白这里面的道理，早做准备，就会容易很多。我们建议大家采取一些措施来改善你的信用分，按时给信用卡、车贷还款，并开始储蓄以支付至少20%的首付。
