什么是mortgage refinancing？
Mortgage Refinancing简单地来说，可以理解为重新办理一次mortgage。新的利率由办理refinance时的市场利率决定，申请人可以调整新的首付比例，甚至办理新的贷款类别。
什么情况下适合refinance？
为了帮助解释，先介绍一下房贷每月还款的组成和计算方式。还款方式有等额还款和等比还款之分，以30年贷款为例，等额是指30年内每个月还款的总数（本金+利息）保持不变，等比是指30年内每个月偿还的本金保持不变；美国一般都是等额还款。
我看到网上很多文章分析两种方式的优缺点，甚至得出结论说某一种主要是在还利息，或者某一种30年加起来要多还多少利息，这些都是无稽之谈。
在美国，每个月还款额度中利息的计算很简单：利息 = 前一个月还款后还剩的欠款 x (年利率 / 12)
刚开始的时候欠款比较多，肯定利息就比较多，随着还贷慢慢地进行，欠款慢慢变少了，每个月偿还的利息自然也就变少了，这是一个非常简单直接的道理，不存在先还利息后还本金的说法。
例如2018年1月时欠款还剩30万，年利率是3.6%，那2月份还款中的利息就是 300,000 x 3.6% / 12 = $900。在等额还款中，每个月的还款（本金+利息）是确定的，假定是$1900，那2月份的$1900中本金部分就是1900 – 900 = $1000。
此时，欠款还有29万9千，3月份的利息是 299,000 x 3.6% / 12 = $897，3月份的$1900中本金部分就是1900 – 897 = $1003。随着时间的推进，每个月的$1900中利息越来越少，本金越来越多，等利息少到0时，最后一笔$1900正好还完最后的$1900欠款。
这里面有一点需要特别强调 — 你可以选择多付本金，你可以选择多付本金，你可以选择多付本金！
还是上面的例子，2018年2月份的时候，你决定多付1万美元的本金，即还款$11900，还款后，你的欠款变成$289,000（30万减去1万1）。3月份还贷的$1900中，利息部分马上就变成 289,000 x 3.6% / 12 = $867，比$897少了30美元。
很多关于等比还款比等额还款划算，或者说30年中你的还款总额中利息加起来差不多赶上房价，诸如此类的说法，都基于你在30年里完全按最低要求还款，并且不refinance的假定。事实上，提前还款、refinance都非常普遍。
关于房贷月还款额的计算，网上有很多计算器可以使用，例如zillow的Mortage Calculator就很好用。本文最下方有一个例子。
新泽西的特殊性
美国每个州对于预付房贷的规定都不一样，在新泽西，预付房贷是不需要额外交费（有的时候称之为”mortgage pre-payment penalty”）的。如果你攒下了一笔钱，想要提前还掉一部分贷款，只要房子、贷款是在新泽西，任何银行都不允许以此为理由收取罚金。
另外，no-fee refinance在新泽西非常普遍，no-fee指的是你作为贷款申请人在refinance的时候不需要交任何费用，这部分费用由银行承担了。如果你在考虑refinance，咨询贷款公司、银行的时候确认一下是不是no-fee的。
什么情况下会想要refinance呢？
市场利率降低了
接着上面的例子，1月份利率是3.6%，2月份如果refinance成利率2.4%，假定每月还是还$1900，利息变成300,000 x 2.4% / 12 = $600，一个月就少付了300的利息。
需要拿一部分钱出来
接着上面的例子，假设房子价值50万，2018年1月时欠款还剩30万，换句话说，房子价值中有20万是纯资产也叫作equity。通过refinance把贷款做成40万，即可以拿出10万现金做其他用途。当然，需要从房子里取出一部分现金的方法不止refinance这一个，具体的大家可以找一位mortgage broker咨询。
调整每月的现金流
因为等额还款每个月的还款额是在贷款之初决定的，提前还款也只能调整每月还款额中本金与利息的比例，而不能降低还款额本身。换句话说，在上面的例子里，$1900的还款额从第一笔还款到最后一笔还清，永远保持不变。如果你特别在意现金流，例如你的房子目前以$1500在出租，在不考虑其他因素的情况，可以通过在refinance时付一个恰当的首付，把月还款额调整到$1500甚至更低，这样每个月房租收入就可以养房。
更换贷款的类型
房贷根据利率浮动和贷款年限，是否由政府担保，贷款金额可以分为很多种。熟悉美国房贷的人应该听说过5/1 ARM, 7/1ARM，即5年、7年期的贷款，这样的贷款利率往往比30-year fix要低不少，缺点是5年、7年到期后利率要根据到时候的市场利率调整，而不像30-year fix一旦锁定30年不变。
如果利率大趋势看涨，5年、7年贷款未必能还清，很多人会用refinance赶紧趁低锁定一个长期的低利率。
Refinance的花费
Refinance主要通过mortgage broker或者贷款银行完成，和买房的closing最大不同是不涉及房屋转手，所以不需要律师参与。花费主要就是给broker或者lender的费用，如果购买点数的话也会有一笔费用。
在New Jersey，no cost refinance是很常见的，no cost的意思是作为贷款申请人，你不用支付任何手续费，这个费用由broker或者lender承担了，天下没有免费的午餐，这个费用你不用出了，那mortgage rate就可能会比市价稍微高一点。
是否选用no cost方式来做refinance，你可以和broker讨论，自己再做一些简单的计算，得出适合自己的最优解。
Mortgage Calculator示例
这样计算下来月还款额为$1819，截图如下（注意$2427中包含了房产税等费用）。
