在美国，常常听到身边买了房或者准备买房的朋友提到primary residence的各种说法，有些很准确，充分利用了IRS对于primary residence的一些优惠政策，有些不正确的信息反而会对自己和他人产生一些误导。希望我们整理的这篇介绍可以帮大家理清一些基本的概念。
Primary residence税务上的优惠
单身的人出售primary residence，获利的部分中25万美元不需要交联邦税或者州税；对共同报税的夫妻而言，获利50万不需要交税。
常常听到一些说法，“这种primary residence税务减免一辈子只能用一次”，或者“卖掉了primary residence的收入只要是用来购买一个同样价位或者更贵的primary residence就完全不用纳税”，这些都是1997年之前的规定，现在已经不适用了。现在唯一的规定是每2年最多只能用这个税务优惠一次，考虑到primary residence至少居住2年的要求，这个规定并不过分。
Primary residence的定义
首先，primary residence只能有一个
如果你有2个或者多个房子，即使都是自住，在税务意义上，你的primary residence只能有一个，两个房子各住50%的时间，或者夫妻名下各有一个房子都不行。
IRS判定primary residence会从（不仅限于）这么几个方面来看：
- ID（驾照）上的地址
- 报税填的地址
- 接受邮件、包裹的地址
- 银行账号、信用卡注册地址
- 车的注册地址
拥有和居住的长度有要求
从卖房的closing date往前推的60个月（5年）内，至少需要拥有这个房子24个月，并且至少需要自住这个房子24个月。IRS称之为ownership test和use test。
自住的这24个月不要求是连续的，例如，过去的5年里面每年住了半年，或者前3年自住，最近2年出租，是没问题的。
如果自住不满2年，能不能有部分收益免税？
根据IRS的规定，如果因为工作、健康原因必须搬家而导致拥有、居住不满2年，可以享受部分收益免税优惠。具体建议查询IRS条款或咨询专业的会计师。
If you don’t meet the Eligibility Test, you may still qualify for a partial exclusion of gain. You can meet the requirements for a partial exclusion if the main reason for your home sale was a change in workplace location, a health issue, or an unforeseeable event.
有2个或多个房子怎么处理
简单来说就是充分了解规则，最好咨询一下有经验的会计师，采取针对性的方案。例如，2015年有2个房子，计划卖一个，就先把这个房子作为primary residence，满足居住长度条件后，以primary residence卖掉，接着把第2个房子作为primary residence居住。
Primary residence贷款利率上的优惠
Primary residence的mortgage rate是最低的。
贷款意义上的primary residence需要满足下面的条件：
- 第一年大部分或者全部时间自住
- closing date后的60天必须自住
- 如果有工作的话，这个residence离上班地方比较方便
- 有文件、证件证明这个地方的residency
如果是贷款购买房子，即还没住进去，只需要承诺即可。当然，承诺了第一年会住至少50%的时间，实际上却一直出租出去，可能会导致不必要的麻烦，毕竟谁都不想和IRS打交道。
除了primary residence以外，贷款意义上还有second home和investment property之分，这里就不展开了。
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