纽约附近买学区房经验

我看房是一个个Zip Code看过去的，75分钟能到曼哈顿的地区，可以说是无一不知，无一不晓。　开始两人世界的时候，对学区不是特别在乎，看过Newport, Hoboken, Williamsburg，和Long Island City的房子。新的确新，漂亮也的确漂亮，但两人世界的时间真的很短, 一次到位才是正道。买卖房子的手续费太高，花的时间也太多，搬家折腾就更不用说了，现在房市跟十年前买Coop不一样了，如果你只是打算住3-5年，扣了手续费以后，不合算。所以这里只推荐学区房。

越往后，真正现场看的房子就越少。好学区一般都是老房子，直接删除cape(不知道是哪个天才发明这种造型的房子，直接扔了半层空间), 结构不合理的，面积太小的，地点有问题的，价钱过高的，剩下就很少了。当然你也不可能样样完美，最终只有你知道什么可以妥协，什么不可以妥协。这里给一个建议，注意没有上MLS的房子，一般来说是直接登New York Times。 Broker认为十拿久稳，根本不登MLS, 自己的network加New York Time，一两个Open House就结束了。不要怕和别人竞争，有竞争的房子，其实价格才合理。当然不要感情用事，设个hard limit就行了。你最后的选择必然是不完美的，但也是硬伤最少的。

2011 SAT 成绩：　

http://www.thedailybeast.com/newsweek/2012/05/20/america-s-best-high-schools.html

我用这个网站主要是因为他们是唯一一个有2011年SAT成绩的网站，SAT也是我认为含金量最高的指标, 大家都是参加一个考试，是苹果对苹果的比较。大部分排名考虑的都是AP和State考试成绩, 这些考试都是通过就算胜利，根本不能挑战学生的极限。

个人认为，一个合格的学区, 老黑＋劳模人口比例必须低于35% (1/3), 这个在Greatschools.org, 看看小学初中高中人口比例就可以了。而所谓学区房，比的不是小学初中，而是高中！　最崇拜的乔帮主，当年也是在高中前逼自己父母搬家去了全美首屈一指的Palo Altos学区。听过一个荒谬的理论，好学区竞争太激烈，你孩子反而更难上藤校，但不要忘了，不能上哈佛，一样可以上哥大上NYU上Cornell, 好学区的孩子进这些学校的几率大大增加！而且你投资学区房，你投入的钱最后卖房子的时候是可以拿回来的。去私校的钱（除非你上的是最贵最好的私校）是扔掉的。

还有，我认为如果你现在是在华人上看我这篇帖子，你内心里还是渴望周围有很多中国人的。法拉盛有很多无与伦比的优势，正宗的小肥羊，鹿鸣春，南翔小笼包，全聚德烤鸭不用说了吧。装修房子，找保姆，甚至医生律师，自己人亲切，放心，便宜。父母来小住，周围华人多，烧烤，打牌，聚会，都好很多。同样的，如果连Jeremy Lin都能被歧视，你的孩子也一样被歧视，那些白人表面上对你客气，眼睛里看你, 跟你鄙视阿三劳模是差不多的，随着中国巨龙的崛起以后矛盾只会越来越多。这就是为什么我要求我们的地区一定要最少有20%的亚裔。非我族类，其心必异。 Garden City再美，Bronxville学区再好，95%的白人，我不想住在那里。

我们选地区的标准:

1）到华尔街，用Google Map Public Transportation Door To Door不能超过75分钟, 一天两个半小时已经够多了，还没包括延迟

2) 老黑+劳模不能超过三分之一小学初中高中人口

3) 亚裔必须超过20%

皇后区篇

纽约市有个独特的地方，就是好几个重点高中，除了三大重点每个区还有好几个小重点，26学区的Bayside, Fresh Meadows, Little Neck，25学区的北法拉盛和白石，他们的小学初中都不错，但高中因为学区面积过大, 老黑劳模人口比例大幅度上升，根本上不了前１０００。　而且这些地方交通都没有地铁不是很方便。　　一个可行的战术是小学初中好，赌孩子能考上重点高中，不行再送去私立, 退一万步说你那时候经济太困难，没关系你的高中也不是太烂，勉强也能忍受。最终我们没有考虑这些地方，因为价格太高，交通并不比长岛的房子好太多，学区还是不够硬。

尽管如此，森林小区还是让我们心动了，三站快车地铁到曼哈顿中城这个交通优势太大了，小学初中都不错，有50W三睡房的Coop走到地铁5分钟，也有75W双家庭的Townhouse。我们看中了一个Townhouse, 三层每层600尺，一层出租，两层自住，走路去地铁12分钟性价比超高，差点就从了。但最后觉得居住面积还是太小了，1200尺, 两个小孩，最后决定不委屈她们了。我自己当年靠国内的数学，考了纽约市重点，不能要求孩子也考上。森林小丘高中根本上不了前1000，SAT过不了1500，我最后决定自己上班时间长些，让孩子们过的幸福一些。

布鲁克林篇:

Prospect东边就是泥哥的南泥湾了，所以除非你有亲人朋友工作在这里，没有必要考虑布鲁克林。凑巧的是，我们的父母也刚好住在Brooklyn, 所以我在Brooklyn也下了功夫，想看看有没有可能留下来，他们这几年给我们帮助很大。

Park Slope – 小学一流，初中太多劳模，高中就是南泥湾了，door-to-door曼哈顿大概半个小时到40分钟。但房子实在太贵，白人太多，基本上是曼哈顿的价钱。买的起Park Slope不如买Forest Hills Gardens那里真的是闹市中的世外桃园，房子也漂亮很多，交通也一样便利，如果你想自己上班方便, 想赌一把孩子能考上重点或愿意送私校，还是Forest Hills更适合华人。

Dyker Heights， Bay Ridge – 意大利和中国人的混合区，离地铁远的地方非常漂亮。离地铁近的地方就不行了，小学初中还行，高中很烂。

Bensonhurst – 可以算是第四个中国城了，小学初中都只能算是将及格，但生活非常方便，居民的平均素质比八大道好，但最终还是不愿意孩子在这里长大, 学区还是不行。

Brooklyn的House, 价钱非常贵，甚至比那些好学区的House不遑多让，因为亲人工作原因而一定要住在Brooklyn的朋友可以考虑我曾经向妻子提出的Condo之路。 Dyker Heights, Bay Ridge和Bensonhurst都有40-60W，1300-1500尺的全新Condo, 新Condo的税低，一个月是100左右，我当时提出来的是省下的钱可以攒私立的学费。我们也可以继续得到父母的帮助。但仔细考虑以后，还是放弃了Brooklyn。我自己就是Brooklyn长大的，希望孩子起点能高一些，所以决定彻底放弃纽约市。

新泽西篇:

新泽西虽大，但适合去曼哈顿上班的地区真的不多，当然如果你开车上班，或者不在乎单程90分钟以上，算我没说。开始的时候我们是两人世界，看的也是Newport和Hoboken, 很容易达出的结论，就是PATH周围的地区，学区都太烂，根本不能考虑。

放弃PATH以后，下一个考虑的是坐Bus能到的地方。冬天的时候，朋友带我去Edgewater的日本超市，Fort Lee吃豆腐煲让我第一次认识到了新泽西的大东亚共荣圈。两个地方有很多小日本，棒子，也有很多华人。 Edgewater的高中是Leonia, 1680 SAT在二流学区里已经很强了。房子都是河景房，但街上没有任何住家感觉很快放弃了。曾经有一段时间我非常热衷Fort Lee, 那里房子新，无论你想要高楼河景，还是全新的连体Townhouse, 还是Loft Condo, 都应有尽有, 更重要的是我们买的起。交通也相当方便，巴士过GWB桥15分钟，然后立刻上A车地铁，非常适合在曼哈顿西城的人上班。 Fort Lee小学初中都很好，高中也能进前1000。 1600的SAT成绩，中规中矩的二流学区房，也可以考它附近的两个重点高中。而且听说那里要盖新的Shopping Mall，很有潜力。后来有一次去看房，妻子在市中心看到大量的棒子商店，文字，开始对那里产生了强烈的反感心理。我自己喜欢三星产品，但也知道棒子在Fort Lee是绝对意义上的主流群体, 始终还是有隔阂。再加上它的学区毕竟不是一流，去法拉盛要付过桥费，父母朋友去看我们要付过桥费不说，距离还挺远。最后放弃了。

坐Bus的还有几个一流学区，Tenafly是1800 SAT, 和Westchester，Long Island的顶级学区比拼不落下风。 Livingston是1725也算1.5级了，中国人也不少。但从这些地方坐Bus上曼哈顿实在是找罪受。

我们开始看新泽西火车沿线的房子，Millburn是新泽西第一学区，1851的SAT, 火车上班也超级方便，有16%的亚裔比我期待的低些也凑合了，但始终没看到价钱合适的房子，而且因为火车站北边就是一个reserve park, 好大一片黄金地点被覆盖。火车上班的还有Summit，Providence, Ridgewood, Chatham等等。但最终结论是这些地区和长岛，Westchester同级别的地区相比，无论是价钱还是税还是交通，都没有任何优势。除非你家里有在NJ上班的，或者父母亲戚朋友在这里，否则你第一选择还应该是纽约州。

最后谈谈北Edison, 南Edison学区很一般，但北Edison，08820有一个高中叫JP Stevens。 1764的SAT成绩已经算是1.5级学区了，60%的亚裔，更重要的是房子相对来说非常新，非常便宜。如果你住在Metropark的火车站附近，上班也相当方便。 Edison是新泽西华人沙漠里的绿洲，中国超市和餐馆都还不错。这个地方的性价比，感觉上很像长岛的New Hyde Park。不幸的是，他的人口比例也像New Hyde Park，阿三的地盘，上个Costco感觉像去了趟Mumbai。尽管如此，如果你需要50W上下买House的话，这是个好地方。

最后说一下，NJ我打分低了些有很大原因是NJ Transit不如Metro North和LIRR。无论班次还是稳定性都不如。如果不是这个原因，很多新泽西的好学区排名会更高。

Westchester篇:

Metro North是除了长岛Port Washington线以外，最稳定的火车。班次多，时间准确，有快车。这也是这个地区最大的本钱。建议在white plains以南的地方找房子，因为北边要坐好几站才能到下一个好学区（chappaqua), 交通不够便利。Westchester买房要注意很多时候哪怕你的房子就在火车边上，甚至地址都是你要的zip code, 还是不属于你想要的学区。http://www.houlihanlawrence.com/这个网站可以直接搜索学区。但这也是Westchester一个很大的问题，离火车非常近的子，漂亮, 价格好，学区是Yonker。这样一来，火车站附近的可用土地就更少了。

White Plains: 不建议有小孩的家庭，学校还是太多老黑, 小学初中都不行, 只适合两人世界或单身

Scarsdale/Edgemont: Westchester的极品, 两个学区一个车站，SAT成绩都在1900左右，比长岛最好的学区还要高50分，快车30多分钟到grand central。 15%的亚裔。我第一次去Scarsdale小学的体育场就被震撼了，那个操场比我小时候的高中操场还大，操场后面就是山景。 Jay Z，Beyonce这样的名流也在Scarsdale盖豪宅。缺点是中国人还是比较少，地实在大，税太高，铁路附近的房子更是难找。我们的收入买这里的house太勉强，就算撑下来小孩也难免有自卑感还是算了。如果不考虑budget和华人生态环境，我认为Scarsdale/Edgemont是纽约附近最好的选择，特别是两口子有一个不是中国人的家庭。 Edgemont便宜一些，亚洲人也稍微多一点，budget紧的可以考虑靠近Hartdale火车站的房子，但税还是一样的高。

Bronxville: 去年考试成绩跟scarsdale和edgemont平级，破了1900大关，离曼哈顿又近了好几站，但因为快车不停这里，所以交通上的优势不明显。这个村子非常小，是95%的白人，从broker到居民都给我一种排外的感觉。走在街上，有一种猪八戒穿越指环王的奇特感觉。无论是价钱还是税都比Scarsdale不遑多让，我觉得没有任何必要住这里。村子南边下一站就是泥哥区Mount Vernon，我不太喜欢烽火线这种感觉。

Larchmont/Mamaroneck: 两个都是Mamaroneck High School, 1739 SAT成绩，中规中矩。其实Larchmont是像Bronxville一样的白人地盘，真实实力不止如此，但Mamaroneck的劳模还是把分数拉下来了。附近还有Rye, Rye Neck, Irvington, Hastings On The Hudson等学区，但SAT都是1700系列，交通价钱税比起Scarsdale/Edgemont没有优势，亚裔又少的可怜，所以一直不受华人青睐。 Dobbs Ferry和Eastchester是两个1600系列的学校，离纽约更近，但还是没有足够亚裔让我们考虑这些地方。

对华人来说, Scarsdale/Edgemont直接秒杀Westchester所有其他学区，也是单以考试成绩来说，纽约附近第一学区。

长岛篇:

华人住在长岛，是非常俗，非常大众的选择。但大众的选择并非没有道理，就好像你买Amazon上面most popular的东西一般都不会太差是一个道理。其实很早以前我们就知道长岛是我们最终的归宿，但我还是一一验证，亲自坐bus火车去不同地方实地旅游考察, 试图发现属于自己的地方。　但最后选择长岛，是因为长岛对于中产华人来说，是性价比最高的学区房。

Great Neck:

华人在Great Neck买学区房，就好像华人买宝马三系，iPhone, iPad一样，是俗不可耐的选择, 但也是适合最多人的选择。

我敢说，没有任何一个平均SAT1800以上的一流学区，比Great Neck South拥有更多华人, 更适合华人老人来探亲。　Great Neck有海景公园，大小球场，溜冰场，游泳池，繁忙的购物街, 25分钟快车到Penn Station, 30分钟Bus/15分钟开车到法拉盛。单以交通便利来说，Great Neck毫无悬念的排名第一。　早上七点二十分出门，七点三十分到火车站，一站到Woodside转7号地铁，８点前后已经能到曼哈顿大部分公司了。 45分钟的door-to-door, 前无古人，后无来者。除了Scarsdale, 住Great Neck比任何其他1800+SAT学校的地方每天要平均省一个小时，比Scarsdale也要省半个小时。因为Port Washington是纽约火车班次最多最稳定的一条线。

但最重要的是，Great Neck是这么多一流学区最能容纳不同经济实力家庭的地方, 也是提供最多最全选择的地方。　家庭收入10万的人，可以买40W的三卧Coop, 维持费1200含税，煤气，Parking, 房间1600sqft左右。　加上你每年节省的3.5% NYC tax, 你可以用低于Brooklyn, Queens的价钱生活在一个顶级学区里! 而且Great Neck的Coop/Condo/Townhouse很多，10年新的Condo也有。 11021, 10分钟步行到火车站的距离里有非常多的70-80W house也是其他一流学区缺少的，这些地皮都在6000尺左右，税也在11000-12000上下也是希望省税，少打理草坪的华人家庭需要的。每天开车去火车的可以考虑离火车站更远的地方，房子性价比会高很多。 11020，Northern Blvd附近, 甚至有很多50-60W的房子，可以搭bus去法拉盛转地铁，你的door-to-door仍旧不比Millburn, Jericho差，而且一张metrocard全部搞定!

同一条街上有Peter Luger也有$5 lunch special的中餐馆，有starbucks也有dunkin donuts。 5分钟车程里有whole food也有韩亚龙。你的岳父岳母可以早上带你的孩子坐bus去法拉盛吃早茶，顺便带回来白熊水饺，盛津烧鸡馅饼，南翔油条生煎包。中午吃完午饭可以去海边公园的游泳池，下午可以参加老人中心的麻将。 Great Neck的华人老人太多了，你父母决不会寂寞。

11021和11020的华人最多，如果你希望更多白人可以选择11023, 11024，甚至再往东一点去Manhasset, Port Washington。如果你有钱可以买11024 King’s Point的海景房，11020成功湖旁边的湖景屋。当然，单以考试成绩来说，我必须把Great Neck排在Scarsdale/Edgemont/Millburn/Jericho之后，其实这也是因为Great Neck有四个zip code, 能容纳更多的社会阶层。在1800+学区里，Great Neck也是攀比最少的，最平易近人的。当然，同样的钱，在别的地方是可以买到更新更大的房子的，但Great Neck的综合指数是最适合华人中产的。无论房屋装修还是雇保姆，法拉盛都有非常实惠的选择。

Jericho:

Great Neck + 同等价格更新更大的房子，就是Jericho了。 Jericho的SAT是1850， Great Neck是1825, Jericho一直略胜一筹。Jericho的亚裔已经到了三成左右, 而且如果你更想要一个纯郊区生活的地方，Jericho可能更适合你。但住Jericho早上必须开车去Hicksville火车站，没有任何其他选择，我们最终认为Jericho太远了。但相对Syosset, Cold Spring Harbor来说，最少远有远的价值， Nassau第一高中当之无愧。如果你是在华尔街工作，Hicksville连Atlantic Avenue4号5号是非常强力的组合，但你必须开车去火车站。

New Hyde Park (Herricks/Great Neck):

New Hyde Park是长岛的北Edison，也同样有不为人知的隐藏属性。 North New Hyde Park有一部分是属于Great Neck South的学区，可以搭bus去Jamaica，也可以开车去火车站。价钱比11021要便宜很多，非常值得考虑。 East New Hyde Park大部分地盘属于Herricks学区，这个学区也是bus去Jamaica或开车去火车站， SAT成绩1763，几乎和北Edison的JP Stevens完全一样。 New Hyde Park火车站相当方便，不幸的是火车站附近的房子都属于New Hyde Park学区，SAT只有1600。而且这里还是阿三地盘，没有Newport那么离谱，但你绝对知道谁是主人。

Garden City:

花园之城，名不虚传的美，又有大shopping mall, 但白人实在太多了，95%， SAT成绩是1700系列，不值得考虑。