买过房或者正在考虑买房的朋友常常问到“closing cost是多少”，“title insurance好贵，能不能不买”这些问题。确实，在closing cost中，除去预付的房产税、HOA等，Title Insurance可以说是最贵的一块。
什么是Title Insurance
Title Insurance首先是一种保障险，和home insurance、auto insurance、life insurance本质上是一样的。TA保障你作为房子的买家对房子的产权不受侵犯。
Title Insurance和其他保险有两点最大的不同：
- 只需要在买房closing的时候一次性购买，其他保险一般都是每月支付
- 只保障过去的事件，其他保险一般都是只保障未来事件
为什么需要Title Insurance
总的来说，Title Insurance会保障任何已经发生了但是你不知道，你买了之后一旦爆发了会使得你对于这个房子所有权受损的事件。
这样的事件包含
- unknown liens
例如，这个房子被前房主拿去办了抵押贷款，或者私底下抵押给了个人。
- encumbrances
常见的情况是，deed restriction，或者covenant running with the land，例如张三去世了，张三的儿子把房子卖给了你，3年后张三的女儿出现了，说张三的遗嘱里面其实是把房子产权给了她，或者因为她没签字，所以之前的产权转让不合法。
- unmarketable title
A title is said to be unmarketable when for purchaser to accept the title proferred would lay him open to a fair possibility of vexatious litigation with a possibility of serious loss.
- invalidity or unenforceability of mortgage liens
这几条我没有太好的例子，社会太复杂，什么事都有可能发生。对于大多数人，房子都是一项最重要最大的资产，同时也是最大的一笔负债（贷款），一旦出现产权纠纷，后果非常严重。
所以，强烈建议大家一定要购买Title Insurance，这个钱不要省。
Title Insurance in New Jersey
在New Jersey，和其他保险不同的是，title insurance是有一个公式计算的，这样的计算器网上很多，你只需要Google “New Jersey Title Insurance Calculator”就会看到。
因此，理论上，不管你去哪家购买，在房价、贷款数额确定的情况下，insurance premium是相同的。
取决于你是买房（standard rate）还是refinance，价格会有所差异，买房（owner’s policy）价格更高，我想可能是因为需要做的search / due diligence更多。
在New Jersey，例如你贷款40万购买一个50万的房子，你的title insurance的构成大概是这样的：
- Standard Rate Premium – $2,225.00
这个数字在任何公司购买都必须是不变的，如果你想确保没有被多收，可以通过律师向title insurance公司要一个收费明细。
- Search and Examination Fees – $100.00
这笔钱不是乱收费，title search的agency会需要雇佣county本地的searcher，来从政府各部门找出这个房子的各种文件，包括deed，贷款文件，Liens，Easement等。
除了这两笔之外，还有一些与贷款和其他search相关的项目，费用都不高。
- Loan policy for bank and endorsements attached thereto – about $100.00
- Upper Court Search Fee and Patriot Name Fee – about $20.00
用于在court调查前房主有没有任何和房屋产权挂钩的诉讼记录，例如child support，unpaid court fees等。
- Tax/Assessment Search – about $50.00
用于调查房子有没有拖欠的房产税，并且搞清楚买房后的房产税是多少，因为需要这个数字决定closing的时候房产税预付款。
- Notice of Settlement – about $50.00
用于防止时间差。进行title search，到closing date有个时间差，到把title search结果送到county record也有一个时间差。假设3月1号完成了tilte search，3月10号close，3月15号送到county record，而3月12号卖家有了一个诉讼，有了这个Notice of Settlement，这个诉讼就和房子以及你作为买家没有关系了。
新泽西的Title Insurance基本上就是这些内容和收费。
内容太多太麻烦？没关系，只要记得下面两条
- 买房是件大事，为了省心，title insurance还是要买
- 担心这笔钱花的不明白的朋友，可以通过律师要具体的breakdown，来了解每一小项具体花了多少钱
