陆陆续续地在这个博客写了一些简单的文章给New Jersey（特别是Jersey City & Hoboken及Hudson River沿岸几个town）买房的朋友们介绍一些基础性的知识。
👇给没看过的朋友整理了一个简单的列表：
- Mortgage Pre-Approval介绍
- 锁定贷款利率
- 贷款利率的重要性
- 各种贷款类型
- 贷款利率和APR
- Down Payment该放多少合适
- Title Insurance
- New Jersey Closing Cost
今天给大家简单介绍一下Home Appraisal。
Home Appraisal，即房屋估价，是贷款审批过程中很重要的一步。如果是现金买家不需要贷款，那这一步可以跳过。
贷款为什么需要Appraisal？
举个例子，作为买方，你看中了Jersey City的一个condo，要价$70万，最后$72万拿下，那么这个房子的价值到底有没有$72万？
银行为买方提供这笔贷款，房子是作为抵押品（collateral），肯定要大致了解抵押品的价值才能控制风险。
一般来说，贷款流程会在attorney review结束后立刻开始，银行很快就会order appraisal，也就是委派一位认证过的home appraiser（估价师）实地看房，并在几天后出具估价报告。估价师是由银行指派的第三方，但费用是由买方也就是贷款申请人承担，一般不超过500美元。
估值准吗？
每个客户的房子appraisal我都会参与，给估价师开门，全程陪同，解答可能出现的疑问。估价师的主要工作就是给各个房间拍照，丈量各种尺寸，他们和房检师不一样，不会去检查家里具体的状况。
从我的经验来看，这个估值是不太准确的，原因很简单，估价师一般完成一个condo appraisal只需要花15-30分钟。一个condo/house到底值多少钱，多少是有点主观的，需要由市场决定，个人谁也说不准，估价师不是上帝，再有经验也不可能准确估出每个房子的价值。
那他们怎么估价呢？整体全过程应该是比较复杂的，要不也不需要专门认证的估价师来做，但总的来说，宏观上还是有一些套路。
首先，估价师会看房子的情况和在county注册的描述是否相符。有时候说不定卖方对房子做了一些改造，例如在客厅加一道永久性的墙隔出了一个小房间，或者装修了地下室，这些很影响房子的价值，如果没有合法申报，在估价的时候就可能会出现麻烦。
第二，把房子和周边同类型的房子近期成交价进行比对。例如这个房子是在Trump Tower，两室一厅一卫，估价师就会把近期成交过的，同一楼里同户型，附近楼（例如Crystal Point）的同户型或类似户型，都调出来作为参考。
最后，如果是condo的话，估价师还会联系condo association要一些building的材料，类似于condo questionnaire。
估价结果有什么影响？
估价最后无非三种情况：高于成交价，等于成交价，或者低于成交价。前两种简单，可以忽略，交易照常进行。
如果出现估价低于成交价，这时候又有两种情况。
举个例子，成交价$72万，买方支付20%首付，估价结果出来为$70万，差价$2万。
第一种情况，买方的offer中没有waive任何数量的appraisal contingency，或者说waive的数目小于2万，这时候买卖双方开始协商，例如要求卖方降价2万，或者共同承担。这时候如果协商未果，买方有权通过律师取消合同，从escrow account中取回全额押金（deposit），交易终止。
第二种情况，买方的offer中waive了2万或超过2万的appraisal contingency，这时候买方无权以估价低于成交价2万为理由取消合同。交易照常进行，银行只会以70万的估价来提供贷款，即70 * 80% = 56万，而买方原计划是支付72 * 20% = 14.4万的首付，这时候就存在一个72 – (56 + 14.4) = 1.6万美元的差距。waive了部分或者全部appraisal contingency的实质影响就在这 — 这时候买方必须有足够的现金来多支付这1.6万美元的首付。
