最近Meng的团队帮一些客户在 Bayonne，JC west side，Hoboken，Cliffside Park，Fort Lee 买了投资房产。团队的Yami 想和大家分享一下适合比较少维修少花费并且收益率不错的一个在Cliffside Park的案例。
这个案例是77万在Cliffside Park买的townhouse。
Cliffside Park 位于河面以上70多米的高地，故名为崖边的公园。这里的房产大多以House/Townhouse为主，也有一些的Condo大楼。
Cliffside Park的亚裔居民达到14%，仅次于白人人口比重。近些年越来越多的中国人以家庭为单位移居这里。这里适合中产阶级居住，是一个正在逐步发展起来的潜力社区。与河对面繁忙的曼哈顿相比，这里更多了几分安逸的生活气息。Cliffside Park 的安全系数比较高，是全美犯罪率最低的区域之一，居民平均素质也较高，是个非常适合安居乐业的地方。
Cliffside Park的附近聚集了两大连锁超市, H-Mart和Mitsuwa。这二者都因其优选新鲜的亚洲食材及令郎满目的百货商品而为人们津津乐道。从年龄分布来看，Cliffside Park的人口平均年龄为40.5岁。其中58%的人口已婚。随着年轻家庭的增多，这里的daycare 等配套设施也逐渐增多。
另外，Cliffside Park拥有多条公共交通线路，对往返曼哈顿或是在新泽西当地工作的人们来说十分方便，无论是坐摆渡还是公交车，都可以在30分钟左右到达曼哈顿中城。平时去Fort Lee, Palisade Park 吃吃烤肉，烤串和中韩饮食，做美容指甲也就10多分钟车程。 如果周末想解解馋，开车去法拉盛也只需要30分钟而已。
选在Cliffside Park，客户是考虑到Hoboken, Jersey City, Weehawken 主要是以Condo为主，算出的投资回报率相对比较低。对于同样70万左右的房产，Bayonne可以买到2 family，好处是一般租给两个家庭，比较稳定，经常一租好几年，但房子会比较旧一些，年轻的投资人不想花过多的精力在房子的维护上。
选在Cliffside Park是听说我们之前有客户买了分租，这样投资收益比Jersey City 的2 family还好。Townhouse大多有3到4间卧室，根据几个客户出租情况来看，租客大多以年轻上班族和学生为主，属于易于管理的人群。虽然是分租，这几年看下来，他们的空房率也是很低的。
我们这个案例里，客户买的一个3房3.5卫的Townhouse，位于 Cliffside Park中心地带。这样的房型在这片区域可以经常看到。房子还没有过户之前，所有卧室都已租出去，租户都是中国人，有学生和上班族。
来看看户型图
一楼: Full bathroom with a recreation room，可以当做一个Studio租出去。
二楼: 厨房，客厅, 和 half bath
三楼: 三个卧室，包括一个主卧和屋内卫生间，另外两个卧室和共享卫生间。
再看看看这户的投资收益
房产价格 ：$770,000
主卧带卫生间租金： $1,400
2个次卧租金：$1,000*2 = $2,000
一楼studio带独立卫生间：$1,200
共计租金收入收入: $4,600/月
地产税：Property tax: $11,500 每年
保险：Insurance: $1200 每年
资产回报率（CAP RATE = Capitalization Rate ）= 年租金净收入NOI/资产价格=净营业收入(租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用)/买入成本
租金毛收入= $4,600*12
房地产税 = $11,500
保险 = $1,200
维修维护 = $2,000
Net Operating Income (NOI) = （$4,600*12）- $11,500 – $1,200 – $2,000 = $40,500
根据NOI和买到房子的开销(房价+closing cost) 可以算出该投资房的资产回报率CAP Rate = $40,500/（$770,000 + $10,000) = 5.2%
NOI 是房子本身的赚钱的的能力，跟有无贷款无关，我们通常可以用这个指标来横向对比不同的投资项目，从而帮助选择收益更高的房产。
5.2%回报率是基于没有loan的情况下。如果是用首付 25%来买的这个房子，相当于加一些投资杠杆，从而增加投资回报率。
如果投入200K的现金（25%首付+1万closing cost）
用下面图中的数据，我们第一年每个月可以产生$551.77的正向现金流，第一年就有$6600左右的cash flow。 贷款买房除了现金Cash Flow之外，每年换掉的本金部分还会给投资者带来额外的晋资产增加（Equity Buildup），这也是收入的一部分，而且这个Equity Buildup的数量是每年增加的。如果按照持有15年后卖掉，除去手续费，投资计算器算出有13.10%的年收益率，这就是买房投资杠杆的力量。
Internal rate of return (IRR) or annualized total return is an annual rate earned on each dollar invested for the period it is invested. It is generally used by most, if not all, investors as a way to compare different investments. The higher the IRR, the more desirable the investment.
聪明的小伙伴们已经看到我们在房屋增值input了每年3%的增值，这个数值算是保守估计，去年Cliffside Park appreciate了5.6%，详情如下图
买个投资房，除上述的benefit之外还有tax方面的benefit，每个人的情况不同，就不展开说了。
